本文摘要：摘取 要：从房地产交易与出租市场的四象限模型理论分析认为二者之间不应具备趋同性，而用上海从2001年第一季度到2006年第一季度数据的协整性现代科学分析表明现阶段销售价格与出租价格之间早已经常出现了背离，背离的显然是由房地产的虚拟性导致的。 关键词：销售价格；出租价格；背离；虚拟性 1 销售价格与出租价格的理论关系 出租市场是房地产市场的最重要有机组成部分，销售价格与出租价格有密切的关系。

摘取 要：从房地产交易与出租市场的四象限模型理论分析认为二者之间不应具备趋同性，而用上海从2001年第一季度到2006年第一季度数据的协整性现代科学分析表明现阶段销售价格与出租价格之间早已经常出现了背离，背离的显然是由房地产的虚拟性导致的。　　关键词：销售价格；出租价格；背离；虚拟性 　　 　　1 销售价格与出租价格的理论关系 　　 　　出租市场是房地产市场的最重要有机组成部分，销售价格与出租价格有密切的关系。图1是房地产交易市场与出租市场的四象限模型，从理论层面探究销售价格与出租价格之间的关系。

　　 　　图1中第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表出租市场，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表房地产交易市场。我们首先从第Ⅰ象限开始按逆时针方向说明租金变化对销售价格的影响。为了使出租需求量 和出租存量 超过平衡，必需确认必要的租金水平 ，使需求量相等存量。

市场需求是租金 和经济状况的函数：D（R，经济状况）=S。因此，对于横轴上某一数量的物业存量，向下画一条垂直线与市场需求曲线共线，然后从交点画一条水平线与纵轴共线，按照这种方法可以找到对应的租金标准。第Ⅱ象限代表房地产交易市场。

以原点作为起点的射线的斜率代表了房地产资产的资本化亲率。一般的讲，确认资本化亲率，要考虑到经济活动中的长年利率、预期的租金上涨率、与租金收益量涉及的风险以及政府管理部门对房地产的税收政策。以第Ⅰ象限确认的租金水平为起点，画一条平行于横轴的直线，这条直线与资本化亲率共线，再以该交点为起点，向上画一条垂直横轴的直线，该直线与横轴共线，这个交点乃是在既定租金水平下确认的房地产销售价格。

第Ⅲ象限代表房地产交易市场中的追加部分。这个象限对房地产的资产构成的原因展开了说明。

这里的f(C)代表房地产的重置成本。新项目研发建设的重置成本随着房地产开发活动的减少而减少，所以这条曲线向上伸延。从第Ⅱ象限确认的房地产资产价格，向上画一条垂直线，再行从该直线与开发成本线共线的点画一条水平线，这条线与纵轴共线，这个交点就是在此价格水平下的新研发建设量，此时开发成本相等资产价格P=f(C)。

第Ⅳ象限，年度新的研发建设量C，被切换为房地产物业的长年存量。在一定时期内，存量变化S，相等追加房地产数量乘以由于房屋拆毁造成的存量损失。折旧率用回应，则：ΔS=C-δS，以原点作为起点的这条射线，代表了使每年的建设量正好相等纵轴上某一存量水平。这意味著，由于保险费及新的完工量，物业的存量不随时间变化，此时，ΔS=0,S=C/δ。

　　通过对房地产市场与出租市场关系四象限模型的分析，我们指出销售价格与出租价格的关系可以总结为：出租价格的波动不会造就销售价格的浮沉，二者相互影响，互相制约。

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